Справка по результатам анализа особенностей рассмотрения споров по расторжению договоров аренды

Дата: 
09.10.2015

Утверждена
протокольным решением
Президиума АС МО
от 02.10.2015 г.

Справка

Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств

1. Для расторжения договора аренды ввиду существенного изменения обстоятельств необходимо одновременное наличие всех четырех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Само по себе неудовлетворительное финансовое положение одной из сторон не является основанием для расторжения и в силу ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации относится к предпринимательским рискам.

Индивидуальный предприниматель (арендатор) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендодателю) о расторжении договора аренды нежилого помещения.

Как следует из материалов дела, арендатор направил арендодателю письмо, согласно которому просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения.

В ответ на данное письмо арендодатель направил ответное письмо в котором указал на необходимость погашения задолженности.

Не погасив задолженность, истец повторно просил ответчика расторгнуть договор аренды нежилого помещения. Кроме того, истец сообщил о существенном изменении обстоятельств, выразившимся в значительном ухудшении материального и финансового положения. В частности, согласно письму истца, в сложившихся обстоятельствах деятельность истца стала убыточной и перестала приносить прибыль.

В связи с тем, что соглашение о расторжении договора не было достигнуто, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Суды исходили из того, что основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данные условия в рассматриваемом деле отсутствовали в связи с чем не имелось оснований для удовлетворения иска. Оставляя судебные акты нижестоящих инстанций без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения, арбитражный суд округа указал, что возникшие у истца обстоятельства относятся к предпринимательским рискам, которые он должен осознавать и нести как хозяйствующий субъект (ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации). Тяжелое финансовое положение, вызванное ненадлежащим исполнением обязательств контрагентами и неполучением ожидаемой прибыли, не является существенным изменением обстоятельств, поскольку возможность наступления таких последствий по роду деятельности истец мог и должен был разумно предвидеть при заключении спорного договора.

Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.06.2014 г. №ВАС-7797/14 в передаче дела в Президиум отказано.

(Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.03.2014 г. по делу № А40-57293/13).

2. Предположительное банкротство и отзыв лицензий на осуществление деятельности не достаточны для расторжения договора аренды, поскольку лицо при заключении договора должно было разумно предвидеть обстоятельства, которые относятся к обычным рискам и учитывать их при осуществлении коммерческой деятельности.

Между банком (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью (арендатором) заключен договор аренды телекоммуникационного оборудования.

Арендатор направил в адрес банка предложение о расторжении договора, ссылаясь на тяжелое финансовое положение и невозможность добросовестно исполнять обязательства по оплате в связи с введением в отношении общества процедуры наблюдения, а также прекращением действий соответствующих лицензий.

В письме арендодатель сообщил о готовности рассмотреть вопрос о расторжении договора аренды при условии погашения задолженности по арендной плате и предоставления со стороны арендатора другого арендатора либо покупателя оборудования.

Полагая, что арендодатель уклоняется от расторжения договора при существенном изменении обстоятельств, в результате которых ухудшается положение арендатора, общество обратилось в суд с иском о расторжении договора.

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из принципа обязательности исполнения обязательств.

Как указали суды, ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, только в строго ограниченных, прямо предусмотренных случаях.

При этом суд должен учитывать принцип свободы сторон в выборе договорных условий и принцип стабильности гражданских правоотношений.

Само по себе существенное изменение обстоятельств не является основанием для изменения договора, если иное предусмотрено договором или вытекает из его существа.

В силу ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации причиной расторжения в связи с существенным изменением обстоятельств является комплекс обстоятельств и условий, делающих буквальное исполнение договора разорительным для заинтересованной стороны (истца).

В данном случае имеет значение ситуация, когда существенное изменение обстоятельств приводит к значительно большей обременительности исполнения, но не в случаях, когда такие обстоятельства создают полную или частичную невозможность исполнения договорных обязательств.

(Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.07.2015 г. по делу № А41-61151/13).

3. Ликвидация таможенного поста, располагавшегося в территориальной близости с арендуемыми арендатором-таможенным брокером помещениями, не свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, поскольку не лишает таможенного брокера возможности осуществлять иные виды уставной деятельности.

По договору аренды обществу были переданы во временное владение и пользование нежилые помещения складского и офисного назначения.

Приказом таможни Московской области арендатор исключен из реестров владельцев складов временного хранения и таможенных складов. Общество обратилось к арендодателю с предложением расторгнуть долгосрочный договор аренды.

После получения отказа арендодателя на данное предложение арендатор обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора.

Иск мотивирован изменившимися обстоятельствами, в связи с которыми дальнейшее действие договора аренды невозможно, поскольку арендованные помещения не могут использоваться по целевому назначению (ликвидация отдела таможенного оформления и таможенного контроля привели к существенным изменениям, влекущим ущерб положению истца и убыточность его деятельности).

Отказывая в расторжении договора, суды исходили из того, что в соответствии с положениями ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

По условиям заключенного договора аренды помещения сданы субарендатору в целях размещения и функционирования офисов, размещения таможенного поста, в целях хранения товаров, договором также предусмотрено, что в помещениях субарендатором могут быть организованы помещения иного разрешенного назначения, при условии согласования с арендодателем.

Судами принято во внимание, что исходя из устава истца его деятельность в качестве таможенного представителя является не единственной уставной деятельностью.

Таким образом, поскольку истец является субъектом предпринимательской деятельности, которая согласно абз. 3 п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется на свой риск, произвольные действия по выходу из существующих экономических отношений, в частности расторжение договоров, тем более в одностороннем порядке и без законных на то оснований, является недопустимым.

(Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16.10.2012 г. по делу № А41-30962/11, от 09.07.2012 г. по делу № А41-33195/11, от 28.06.2012 г. по делу № А41-33199/11).

4. Заключение инвестиционного контракта на объект, являющийся предметом договора аренды, в целях реконструкции и реставрации этого объекта, не является существенным изменением обстоятельств, поскольку, вступая в договорные арендные отношения, арендодатель должен был и мог разумно предвидеть соответствующий риск при заключении договора аренды и в связи с этим прогнозировать возможную необходимость реконструкции и реставрации объектов — предметов договора аренды.

По договору аренды обществу с ограниченной ответственностью в 1996 году переданы во временное владение и пользование нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и закрепленные за предприятием на праве хозяйственного ведения, сроком на 20 лет.

В 2006 году между представителем собственника, предприятием акционерным обществом (инвестор) был заключен инвестиционный контракт, предметом которого является реализация инвестиционного проекта комплексной реконструкции (включая демонтаж и новое строительство) с элементами реставрации существующего объекта в составе зданий и помещений. Предприятие обратилось в суд с иском о расторжении договора аренды недвижимого имущества.

Исковое требование мотивировано тем, что ввиду заключения инвестиционного контракта, предметом которого является реализация комплексной реконструкции с элементами реставрации комплекса зданий, объекты реконструкции переданы инвестору. Необходимость таких работ вызвана износом большей части конструкций зданий, учитывая давность их постройки, и инженерных коммуникаций, которые требуют восстановления или замены для продолжения дальнейшей эксплуатации объектов федеральной собственности.

В удовлетворении иска судами отказано.

В соответствии с п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут или изменен судом не только в случае, когда стороны не могли разумно предвидеть соответствующие риски при его заключении, но и тогда, когда принятый должником на себя риск оказался чрезвычайно обременительным.

В данном случае, имеет значение ситуация, когда существенное изменение обстоятельств приводит к значительно большей обременительности исполнения, но не в случаях, когда такие обстоятельства создают полную или частичную невозможность исполнения договорных обязательств.

Вступая с ответчиком в договорные арендные отношения на срок 20 лет, истец должен был учитывать давность постройки объектов недвижимости, а потому мог разумно предвидеть соответствующий риск при заключении договора аренды и в связи с этим прогнозировать возможную необходимость реконструкции и реставрации этих объектов.

В то же время, бремя содержания имущества согласно ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации несет собственник.

Поскольку возможность и необходимость проведения реконструкции и реставрации истец объективно мог предположить, постольку такое обстоятельство не является заведомо непредвиденным.

Судами исходя из доводов истца принято во внимание, что непредвиденным для него обстоятельством, по сути, является появление источника финансирования реконструкции, а не необходимость самой реконструкции. Инвестиционный контракт, представляющий собой сделку, является результатом согласованной воли его сторон и соответственно зависит, в том числе от воли истца.

Ссылка истца на его правовой статус и пассивную роль при заключении инвестиционного контракта, не может быть принята, ввиду равенства участников гражданских правоотношений (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), поэтому вступив в договорные правоотношения с ответчиком, истец не может быть поставлен в преимущественное положение по отношению к своему контрагенту по договору аренды.

(Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.04.2013 г. по делу № А40-54081/12).

Существенное нарушение условий

5. Договор о передаче во временное пользование башенного крана с целью исполнения одной из сторон в пользу другой строительно-монтажных работ является договором подряда, а не аренды транспортных средств. В этой связи при расторжении такого договора ввиду существенного нарушения условий подлежат применению правила о расторжении договора подряда, а не аренды.

Между обществом1 (исполнитель, истец) и обществом2 (заказчик, ответчик) был заключен договор на выполнение исполнителем объемов строительно-монтажных работ при помощи представленного исполнителю грузоподъемного крана.

Данный договор был квалифицирован сторонами как договор аренды транспортного средства (башенного крана) с целью исполнения строительно-монтажных работ.

Исполнитель обратился в арбитражный суд с иском к заказчику о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами и расторжении договора аренды башенного крана.

Решением первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, заявленные требования удовлетворены в полном объеме. При этом суды исходили из того, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора аренды, в связи с чем судами были применены положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе и в части расторжения договора.

Ответчик обратился с кассационной жалобой в арбитражный суд округа, полагая, что судебные акты первой и апелляционной инстанций являются необоснованными и незаконными, выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также судами нарушены нормы материального и процессуального права.

Арбитражный суд округа, отменяя судебные акты нижестоящих инстанций, указал на ошибочность применения к сложившимся отношениям положений Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде транспортных средств ввиду того, что башенный кран транспортным средством не является - он не является устройством, предназначенным для перевозки по дорогам людей, грузов или оборудования, установленного на нем. Общероссийский классификатор основных фондов ОК 13-94 (Постановление Госстандарта РФ № 359 от 26.12.1994 г.) также определяет транспортное средство как средство передвижения, предназначенное для перемещения людей и грузов.

Кроме того, исходя из условий заключенного между сторонами договора, в предмет договора входила не только передача ответчику башенного крана, за использование (эксплуатацию) которого подлежали оплате обязательные ежемесячные платежи, но и выполнение истцом на строительном объекте ответчика определенного объема строительно-монтажных работ при помощи предоставленного им же (истцом) башенного крана.

В связи с несоответствием выводов судов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражными судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, неполным исследованием судами материалов дела и представленных сторонами доказательств, судебные акты были отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

(Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28.03.2014 г. по делу № А40-152247/12).

6. Существенным нарушением арендодателем договора аренды транспортного средства с экипажем является многократное непредставление или несвоевременное представление транспортного средства арендатору. При данных обстоятельствах арендатор имеет право требовать расторжения договора. При этом арендодатель имеет право отказать в предоставлении транспортного средства для использования вне места оказания услуг (при условии, что такое место прямо оговорено договором).

Общество (субарендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю (субарендодателю) о расторжении договора субаренды транспортного средства с экипажем.

Иск мотивирован существенным нарушением субарендодателем условий договора аренды. В частности, как было установлено судами индивидуальный предприниматель дважды предоставлял транспортное средство со значительной задержкой и дважды отказывал в его предоставлении. При этом субарендатор заблаговременно уведомлял и водителя экипажа, и непосредственно самого индивидуального предпринимателя о предстоящих поездках.

Решением первой инстанции заявленные требования удовлетворены, договор аренды транспортного средства с экипажем расторгнут.

В апелляционной и кассационной жалобах ответчик указывал, что местом исполнения договора был конкретный населенный пункт, в то время как истец намеревался совершить междугородние поездки. Данный довод был отклонен как несостоятельный ввиду того, что в самом договоре какие-либо ссылки на место его исполнения отсутствуют.

Суды апелляционной и кассационной инстанций выводов суда первой инстанции поддержали.

(Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.12.2014 г. по делу № А40-20042/14).

7. Длительное непредставление одной из сторон договора аренды документов для регистрации договора может быть признано существенным нарушением обязательства и основанием для расторжения договора, так как добросовестная сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора и не получает того, на что рассчитывала при нормальном исполнении договора.

По итогам аукциона, организованного Департаментом городского имущества города Москвы, общество получило право на заключение договора аренды нежилого помещения, находящегося в имущественной казне города Москвы.

Договор был подписан в феврале 2013 года.

Обращаясь в арбитражный суд с иском к Департаменту о расторжении договора, общество указало, что арендодатель существенно нарушил свои обязательства, а именно длительное время не предоставлял договор на государственную регистрацию – он был зарегистрирован только в декабре 2013 года. Кроме того, ответчик не обеспечил помещение электроэнергией. В этой связи истец был лишен возможности реально использовать указанное в договоре нежилое помещение в соответствии с планируемым его назначением.

В марте 2014 года истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора аренды и возврате платежей, на которое ответа не поступало.

Решением первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанцией, заявленные требования удовлетворены, договор расторгнут.

Соглашаясь с выводами нижестоящих судов, суд кассационной инстанции отметил, что задержка в регистрации договора аренды произошла по вине ответчика, который представил неполный пакет документов и, тем самым, спровоцировал приостановление процедуры регистрации.

В период после подписания договора и до его государственной регистрации истец не мог использовать помещение по назначению так как получил отказ ОАО «Объединенная энергетическая компания» в переоформлении мощности со ссылкой на ч. 4 ст. 26 Федерального закона от 26.03.2003 № 35-Ф3 «Об электроэнергетике» по причине отсутствия договора аренды.

Судом кассационной инстанции был отклонен довод ответчика о том, что закон не лишает арендатора права самостоятельно принять меры в целях государственной регистрации договора, поскольку условиями договора аренды такая обязанность была возложена на арендодателя, который допустил нарушение условий договора. В этой связи суд кассационной инстанции оставил решение без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

(Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.05.2015 г. по делу № А40-69755/14).

Односторонний отказ от договора аренды

8. Односторонний отказ от исполнения договора, осуществленный в соответствии с законом или договором, является юридическим фактов, ведущим к расторжению или изменению договора. Обращение в суд с соответствующим заявлением исключает удовлетворение иска о расторжении договора.

Между Департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого в аренду переданы находящиеся в собственности города Москвы нежилые помещения.

Согласно условиям договора он может быть досрочно расторгнут в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора на основании п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невнесения арендатором арендной платы в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты. Договор аренды считается расторгнутым с момента направления арендатору соответствующего уведомления заказным письмом. При этом арендатор обязан освободить объект аренды в течение одного месяца с момента направления уведомления.

В связи допущенной арендатором просрочкой платежей за период с декабря 2010 года по февраль 2012 года Департамент направил обществу уведомление об отказе от исполнения договора аренды.

Обязательство по возврату арендованного имущества обществом не исполнено.

Арендодатель обратился в суд с требованиями о взыскании задолженности, пени, выселении арендатора из помещений.

В своих возражениях по иску ответчик указывал, что пункт договора, предусматривающий права арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке путем направления уведомления об отказе от исполнения договора и предусматривающий возможность считать договор расторгнутым с момента направления такого уведомления, противоречит требованиям ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в данном случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только в судебном порядке.

Судами заявленные требования удовлетворены.

Отклоняя доводы ответчика, суды исходили из того, что односторонний отказ от исполнения договора, осуществленный в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению или изменению договора. Обращение в суд стороны, приводящее в действие такой односторонний отказ, не требуется.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора и имеют право предусмотреть в нем любые условия, не противоречащие закону.

В договоре стороны предусмотрели условие о праве арендодателя на односторонний отказ от договора, которое закону не противоречит.

Истец, направив в адрес ответчика уведомление об отказе от исполнения названного договора аренды, реализовал свое право, предусмотренное договором, на односторонний отказ от исполнения указанного договора.

(Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 01.10.2013 г. по делу № А40-133775/12).

9. При одностороннем отказе договор считается расторгнутым с момента получения соответствующего уведомления арендатором, если иное не указано в уведомлении или договоре.

Между Департаментом имущества г. Москвы и акционерным обществом заключен договор аренды нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы.

В договоре стороны предусмотрели, что он может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке на основании п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невнесения арендной платы в течение двух сроков оплаты подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшей возникновение задолженности, превышающей размер арендной платы за два срока оплаты.

По условиям договора последний считается расторгнутым с даты отправления соответствующего уведомления.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств арендатором по внесению арендной платы Департамент письмом уведомил арендатора о расторжении договора, потребовал освободить занимаемые помещения.

Поскольку требования об освобождении помещений арендатором не были исполнены, Департамент обратился в суд с иском об обязании ответчика освободить помещения и передать их истцу.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что договор аренды считается расторгнутым с даты отправления уведомления об отказе от исполнения договора.

Несмотря на то, что по юридическому адресу и адресу местонахождения арендованных нежилых помещений произошел возврат конвертов в связи с истечением срока хранения, арендатор, действуя разумно и добросовестно, должен был обеспечить получение всей необходимой адресованной ему корреспонденции.

Ответчик не представил доказательства изменения юридического адреса либо адреса его местонахождения или адреса для его извещения, который известен истцу.

(Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13.09.2012 г. по делу № А40-109265/11).

10. В силу положений п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Проверяя соблюдение истцом обязательного претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, суд должен непосредственно исследовать содержание требования или претензии, направленной ответчику.

Общество1 (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу 2 (арендодателю) о расторжении договора аренды нежилого помещения и взыскании стоимости неотделимых улучшений.

Как было установлено судами, во исполнение заключенного договора аренды обществу1 по акту приема-передачи было передано помещение.

Впоследствии в связи с наличием препятствий в пользовании арендованным имуществом, а также отсутствием экономической обоснованности и необходимости в арендуемых помещениях, конкурсный управляющий обществом1 обратился к ответчику с предложением расторгнуть договор, которое последним оставлено без ответа. Данное обстоятельство послужило основанием для обращения в арбитражный суд с иском.

Решением первой инстанции требования удовлетворены в части расторжения договора, в остальной части в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции, оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции, решение отменено, требования оставлены без рассмотрения.

Как усматривается из материалов дела, требование о расторжении договора аренды истец мотивирует нарушением ответчиком существенных условий спорного договора, а именно указывает на то, что ответчик создает препятствия в пользовании арендованным имуществом; в спорном помещении отсутствует водоснабжение и электроснабжение.

Обосновывая соблюдение предусмотренного ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебного порядка урегулирования спора истец в материалы дела представил уведомление о расторжении договора.

Вместе с тем, данное уведомление содержит лишь ссылку на ст. 102 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и пояснение, что внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, определенной в п. 29 Информационного письма № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», указал, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае в представленном уведомлении отсутствуют указания на нарушение ответчиком существенных условий договора, а также предложение их устранить в конкретный срок.

В этой связи суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что претензионный порядок не соблюден, а следовательно имеются основания для оставления иска без рассмотрения.

(Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.03.2014 г. по делу № А41-25488/13).

Особенности расторжения договоров аренды земельного участка

11. Норма, предусмотренная п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», является специальной нормой, на основании которой договор аренды земельных участков, расположенных в г. Москве или в г. Санкт-Петербурге, может быть досрочно расторгнут.

Акционерному обществу по договору аренды предоставлен земельный участок для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации гостинично-оздоровительного комплекса на основании разработанной исходно- разрешительной документации.

Срок исполнения обязательств по строительству гостинично- оздоровительного комплекса (срок окончания строительства) договором не установлен.

В связи с неосвоением земельного участка, отсутствием у общества разрешения на строительство Департамент земельных ресурсов г. Москвы направил в адрес арендатора уведомление о расторжении договора.

Арендатор обратился в суд иском о признании недействительным расторжения договора в одностороннем порядке, в удовлетворении которого решением первой инстанции было отказано.

Апелляционный суд решение суда отменил, признал недействительным отказ арендодателя от исполнения договора аренды.

При этом суд исходил из того, что закон, устанавливающий основания для досрочного прекращения обязательств из договора аренды только для тех земельных участков, которые находятся в публичной собственности и расположены в границах городов Москвы и Санкт-Петербурга, - означает, что действие такого закона по территории ограничено территорией только двух субъектов Российской Федерации, что противоречит абз. 1 п. 2 ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации норм, наделяющих арендодателя правом на односторонний внесудебный отказ от его исполнения, не содержится, норма п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не подлежит применению в силу п. 2 ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующая нормам гражданского права, содержащимся в Гражданском кодексе Российской Федерации. Постановлением суда кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции отменено, дело направлено на новое рассмотрение в апелляционный суд.

Отменяя постановления, судебная коллегия указала, что норма, предусмотренная п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке, о чем также свидетельствует предусмотренная в п. 22 ст. 3 указанного закона формулировка: «Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством».

(Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29.08.2013 г. по делу № А40-138892/12).

12. Неосвоение земельного участка, неисполнение обязательства по получению разрешения на строительство объекта и разработке проектной документации может являться основанием для расторжения арендодателем договора аренды земельного участка в одностороннем порядке на основании ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Земельный участок передан гаражно-строительному кооперативу по договору аренды в 1997 году для строительства и последующей эксплуатации многоэтажного гаража.

Условие о сроке окончания строительства договором не предусмотрено.

В связи с неосвоением земельного участка, отсутствием по истечении пяти лет со дня заключения договора у арендатора разрешения на строительство, арендодатель в 2013 году в одностороннем порядке расторг договор аренды, направив кооперативу соответствующее уведомление.

Не согласившись с расторжением договора аренды в одностороннем порядке, кооператив обратился в суд с иском о признании недействительным одностороннего отказа Департамента от исполнения договора, выраженного в уведомлении.

Суды, руководствуясь п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в удовлетворении заявленных требований отказали.

Суды установили, что спустя 13 лет после получения земельного участка в аренду кооперативом разрешение на строительство объекта капитального строительства - многоэтажного гаража не получено, иная проектная документация не разработана, к освоению земельного участка арендатор не приступил.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда по другому делу установлен факт обращения истца в Москомархитектуру с заявлением о подготовке градостроительного плана земельного участка только в ноябре 2012 года.

(Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.12.2014 г. по делу № А40-12824/14).

13. На основании п. 22 ст. 3 Федерального закона 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» право арендодателя в лице соответствующего государственного органа на расторжение договора аренды в одностороннем порядке возникает, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день срока строительства составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией.

Между Комитетом по управлению имуществом и обществом с ограниченной ответственностью в 2008 году заключен договор аренды, по которому обществу во временное пользование представлен земельный участок для строительства административно-делового центра.

В договоре стороны согласовали срок строительства в 3 года.

В связи с принятием Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации постановления от 27.12.2011 № 560-СФ «Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью» Департаменту городского имущества переданы права и обязанности арендодателя по договору.

Направив арендатору уведомление в 2014 году, Департамент городского имущества г. Москвы расторг договор аренды в одностороннем порядке, указав, что административно-деловой центр, для строительства которого предоставлялся земельный участок, в установленный договором срок (3 года) арендатором не построен.

Арендатор обратился в арбитражный суд с требованием о признании данного отказа от договора незаконным.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства со степенью готовности более 90%, что подтверждается кадастровым паспортом на объект незавершенного строительства, свидетельством о государственной регистрации за истцом права собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 90%.

Оставляя в силе принятые по делу судебные акты, суд кассационной инстанции указал, что право арендодателя в лице соответствующего государственного органа на расторжение договора аренды в одностороннем порядке возникает, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день срока строительства составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией.

Суды установили, что нарушение арендатором срока окончания строительства административно-делового центра обусловлено действиями (бездействием) органов исполнительной власти, отказом в предоставлении градостроительного плана земельного участка, отказом в выдаче разрешения на строительство на земельном участке.

Незаконность данных действий (бездействия) государственных органов установлена вступившими в законную силу судебными актами.

(Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.07.2015 г. по делу № А40-100035/14).

14. Если согласно тексту договора аренды земельный участок был передан во временное пользование для строительства, то судам необходимо исходить из того, что целью такого договора является создание и возведение объектов капитального строительства – зданий, строений, сооружений. Деятельность арендатора по созданию мобильных сооружений нельзя признать строительством, следовательно ведение такой деятельности не соответствует цели указанного договора.

Комитет по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к обществу о расторжении договора аренды земельного участка.

Требования мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора аренды, а именно неисполнением ответчиком обязанности по строительству комплекса сооружений, а также неиспользованием земельного участка по назначению.

При первоначальном рассмотрении дела суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований. Постановлением апелляционной инстанции решение первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Суды, руководствуясь заключением экспертизы, установили, что земельный участок освоен: на нем находится заасфальтированная площадка и группа некапитальных сооружений. В этой связи суды не нашли оснований для удовлетворения заявленных требований.

Арбитражный суд округа отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судебная коллегия со ссылкой на п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации указала, что строительство это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Из договора следует, что земельный участок ответчику был предоставлен именно для строительства комплекса по продаже и техническому обслуживанию автомашин.

Вместе с тем на спорном земельном участке находились лишь мобильные и переносные объекты, строительство не велось.

Кроме того, суды дали оценку не всем доказательствам, имеющимся в материалах дела. Так, в материалах дела находились инженерно-геодезические изыскания по съемке площадки под торговый комплекс, выполненные для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также постановление Главы муниципального образования «О выборе, отводе и утверждении границ земельного участка. Указанным документам суды оценки не дали.

Судами также не исследовался вопрос, предпринимал ли ответчик меры к получению разрешения на строительство, имелись ли объективные причины, препятствующие арендатору приступить к строительству комплекса.

При новом рассмотрении дела решением первой инстанции, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, исковые требования удовлетворены. Исполняя указания суда кассационной инстанции, суд первой инстанции пришел к выводу, что участок предоставлен обществу под проектирование и строительство многофункционального комплекса по продаже и техническому обслуживанию автомобилей. Расположенные на участке сооружения многофункциональным комплексом не являются, какое-либо строительство не ведется. Более того, ответчик не представил доказательств того, что принимал меры к получению разрешения на строительство. В этой связи исковые требования были удовлетворены.

Поддерживая судебные акты нижестоящих судов, суд кассационной инстанции указал на несостоятельность доводов ответчика о том, что договор не содержит прямого указания на то, что комплекс должен быть размещен и построен обязательно в виде объекта капитального строительства. Ошибочным признан довод общества, что возведение комплекса по продаже и техническому обслуживанию автомашин в виде объектов некапитального строительства можно рассматривать как надлежащее исполнение обязательств.

Судебная коллегия отметила, что исходя из смысла ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под строительством понимается деятельность по созданию объектов капитального строительства. В этой связи договор аренды был заключен сторонами с целью возведения на спорном земельном участке объектов капитального строительства - зданий, строений, сооружений.

Однако как установлено судами и следует из материалов дела, арендатор каких-либо объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства, на предоставленном ему земельном участке не возвел. В этой связи кассационная жалоба ответчика была оставлена без удовлетворения, а судебные акты, вынесенные при новом рассмотрении дела - без изменения.

Определением Верховного суда Российской Федерации от 24 июня 2015 года 305-ЭС15-6289 отказано в передаче дела на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

(Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.02.2015 г. по делу № А41-25337/2013).

Сервис временно не доступен