Обзор практики рассмотрения Федеральным арбитражным судом Московского округа дел, связанных с применением законодательства о земле

Утвержден

Протокольным решением

Президиума ФАС МО

от 29 мая 2009г №9

Обзор практики рассмотрения Федеральным арбитражным судом Московского округа дел, связанных с применением законодательства о земле

1. При предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта проведение торгов (аукциона) не требуется.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось к регистрирующему органу с заявлением о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации заключенного между обществом и Департаментом земельных ресурсов г. Москвы долгосрочного договора аренды земельного участка, предоставляемого для целей строительства, и об обязании произвести государственную регистрацию указанного договора.

Требования мотивированы тем, что заявителем поданы в регистрирующий орган все необходимые документы для осуществления государственной регистрации договора аренды земельного участка, однако в проведении регистрации необоснованно отказано со ссылкой на то, что договор был заключен не на конкурсе (аукционе).

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, заявленные требования удовлетворены.

Суды пришли к выводу о том, что регистрирующий орган обязан произвести все необходимые регистрационные действия по регистрации договора аренды земельного участка, отметив, что поскольку являющий предметом аренды земельный участок предоставлен обществу для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, проведение конкурса не требовалось.

Суд кассационной инстанции согласился с позиций судов нижестоящих инстанций, указав на следующее.

Согласно п. 1 ст.30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объекта либо с предварительным согласованием.

В силу п. п.2-4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации проведение торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка предусмотрено в случае предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов.

Спорный земельный участок предоставлен обществу для целей строительства на основании распоряжения Правительства Москвы, являющегося решением о предварительном согласовании места размещения объекта, т.е. в порядке, установленном подп. 2 п. 1 ст. 30 Земельного кодекса РФ.

Поскольку при предоставлении спорного земельного участка уполномоченным органом была избрана процедура предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, суды пришли к правомерному выводу о том, что проведение торгов в данном случае не требовалось.

В этой связи суды обоснованно признали незаконным отказ регистрирующего органа в государственной регистрации спорного договора аренды земельного участка по мотиву непредставления доказательств проведения торгов, как не соответствующий вышеуказанным нормам земельного законодательства и нарушающий права и законные интересы общества.

(по результатам постановления ФАС МО от 12.03.09 г. №КГ-А40/1392-08,

дело №А40-40132/08-92-385)

2. Несоблюдение требований закона о проведении торгов при передаче земельного участка, находящегося в государственной собственности, в аренду под застройку без предварительного согласования места размещения объекта является основанием для признания договора аренды недействительным.

Администрация муниципального района Московской области обратилась с иском к обществу с ограниченной ответственностью о признании недействительными договоров краткосрочной аренды земельного участка и применении последствий их недействительности в виде обязания ответчика прекратить осуществление строительных работ на земельном участке и освободить земельный участок.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, в удовлетворении иска отказано. Суды посчитали, что оспариваемые договоры, ввиду наличия в них условий о пролонгации, не могут рассматриваться в качестве самостоятельных договоров, а оформляют одну сделку. Поскольку на момент принятия главой муниципального района решения о предоставлении земельного участка действовавшим Земельным кодексом РСФСР проведение торгов не требовалось, суды пришли к выводу о том, что к оспариваемой сделке не подлежат применению требования Земельного кодекса РФ о проведении торгов при заключении договора аренды.

Суд кассационной инстанции признал отказ в удовлетворении иска по указанным мотивам неправомерным, в связи с чем отменил принятые судебные акты, признал оспариваемые договоры недействительными, а в части требования о применении последствий недействительности договоров дело направил на новое рассмотрение.

Кассационная инстанция указала на то, что пролонгация договора возможна путем изменения его условия о сроке действия, а не посредством заключения отдельного договора с иными существенными условиями (ст. ст. 432, 450, 452 Гражданского кодекса РФ), что имело место при заключении оспариваемых договоров. В связи с этим суды пришли к ошибочным выводам о том, что при заключении договоров в 2002, 2003 гг. не требовалось соблюдение процедур передачи в аренду земельного участка для строительства, без предварительного согласования места размещения объекта, установленных ст. ст. 30, 32, 38 Земельного кодекса РФ, а именно, принятие исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка для строительства, определение разрешенного использования земельного участка, принятие решения о проведении торгов и их проведение.

В отношении договора аренды, заключенного в 2001 г. при предоставлении земельного участка, суд кассационной инстанции также указал на то, что в соответствии с Указом Президента РФ от 26.11.1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» передача земельных участков в аренду под застройку осуществляется с проведением торгов (аукционов, конкурсов). Во исполнение данного Указа Постановлением Правительства РФ от 05.01.1998 г. № 2 утвержден порядок проведения торгов (аукционов, конкурсов). Положениями Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ в редакции закона от 11.10.2001 г. № 151/2001-ОЗ также предусмотрено требование о передаче главами муниципальных образований в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, посредством проведения торгов.

(По материалам постановления ФАС МО от 29.05.06 № КГ-А41/4404-06-2

по делу № А41-К1-6585/05)

3. Земли общего пользования в городах, поселках, сельских населенных пунктах не подлежат передаче в частную собственность, поскольку служат потребностям всех проживающих в данном населенном пункте.

Садоводческое некоммерческое товарищество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения администрации муниципального района об отказе в предоставлении в собственность СНТ земельного участка.

При рассмотрении дела судами установлено, что согласно представленному СНТ откорректированному генплану земли, относящиеся к имуществу общего пользования товарищества, составляют 1620 кв.м., на которых расположены: дорога между участками с основным и запасным выездами, территория под трансформаторной подстанцией, шахтным колодцем, площадкой для мусоросборников, помещением для хранения противопожарного инвентаря, площадкой для дома сторожа.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что в силу ч. 2 ст. 28 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, подлежат передаче в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения бесплатно.

Согласно п.1 ст. 2 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.97г. «О государством регистрации прав на недвижимое имущество- и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Вместе с тем земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии со ст. 15 Земельного кодекса РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота либо ограниченным в обороте, не могут предоставляться в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 12 ст. 85 ЗК РФ не подлежат приватизации земельные участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами.

Земли общего пользования в городах, поселках и сельских населенных пунктах состоят, в том числе, из земель, используемых в качестве путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные).

Вышеуказанные земли не подлежат передаче в частную собственность и служат удовлетворению потребностей всех проживающих в данном населенном пункте.

Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов нижестоящих инстанций, отметив, что представленный заявителем генеральный план застройки СНТ, свидетельствуют о том, что спорный земельный участок представляет собой проезд и проход не только к территории садового товарищества, но и к населенному пункту, то есть является участком общего пользования.

(по материалам постановления ФАС МО № КГ-А41/5061-08,

дело № А41-К1-13898/07)

4. Акционерному обществу отказано в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, поскольку юридические лица, имеющие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести земельные участки в собственность.

Акционерное общество обратилось к Управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области (регистрирующий орган) о признании отказа в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок незаконным и необоснованным и обязании регистрирующего органа произвести государственную регистрацию прав на земельный участок.

Решением суда заявленные требования удовлетворены в связи с тем, что судебным актом по другому делу установлен факт постоянного (бессрочного) пользования акционерного общества, как правопреемника совхоза, спорным земельным участком.

Постановлением апелляционного суда решение отменено.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что до введения в действие Земельного кодекса РФ ни гражданским, ни земельным законодательством не было предусмотрено норм, обусловливающих возникновение права постоянного (бессрочного) пользования установлением наличия каких-либо фактов.

Установленный решением по другому делу факт не имеет юридического значения для возникновения права постоянного (бессрочного) пользования, так как основания возникновения данного права не подлежат установлению в порядке особого производства.

Суд кассационной инстанции согласился с выводами апелляционного суда в связи со следующим.

Согласно абзацу первому п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 года в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса РФ (Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 212-ФЗ срок переоформления продлен до 1 января 2010 года).

Таким образом, п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" обязывает юридических лиц, имеющих земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, переоформить это право на право аренды или приобрести земельные участки в собственность в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом в соответствии со ст. 20 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у юридических лиц до введения в действие данного Кодекса, сохраняется за правообладателями (п. 3), которые не вправе распоряжаться этими земельными участками (п. 4).

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2003 г. N 512-О обращается внимание на то, что указание в п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" на возможность для юридического лица по своему желанию приобрести земельный участок в собственность или использовать его на правах арендатора (после соответствующего переоформления), притом что в соответствии с п. 3 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации за ним сохраняется право постоянного (бессрочного) пользования этим участком, свидетельствует о предоставлении права выбора самому юридическому лицу и отсутствии какого-либо произвольного ограничения свободы в заключении договора.

Наличие права постоянного бессрочного пользования земельным участком (п. 3 ст. 20 Земельного кодекса РФ) предоставляет заявителю возможность по своему желанию приобрести земельный участок в собственность или использовать его на правах арендатора после соответствующего переоформления, в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса РФ, что соответствует конституционно-правовому смыслу названной нормы, указанному в Определении Конституционного Суда РФ от 25 декабря 2003 г. N 512-О. При этом заявитель вправе обратиться в УФРС по Московской области за регистрацией уже переоформленных прав.

(по материалам постановления ФАС МО № КГ-А41/5071-08 от 30 июня 2008 г., дело № 41-К2-6854/07)

5. Нахождение земельного участка в охранной зоне памятников истории и культуры само по себе не является основанием для отказа собственнику здания в выкупе части земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, однако возлагает на него обязанность по соблюдению установленного режима использования охранных зон.

Акционерное общество обратилось к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы с заявлением о признании незаконным отказа ответчика в предоставлении в собственность общества земельного участка.

Общество мотивировало свои требования тем, что является собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, находящемся в пределах охранной зоны памятника истории и культуры, и потому обладает исключительным правом на приобретение в собственность указанного земельного участка, занимаемого обществом по договору аренды.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, заявленные требования удовлетворены.

При этом суды исходили из того, что действующим законодательством не предусмотрен запрет на предоставление в частную собственность земельных участков, находящихся в пределах охранных зон памятников истории и культуры.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения, исходя из следующего.

Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указывается, что рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. Кроме того, в указанном пункте обращается внимание на то, что при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно п. 2.2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции от 24.07.2007 г. № 212-ФЗ) собственники зданий строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, акционерному обществу как собственнику расположенных на земельном участке зданий в силу ст. 36 ЗК РФ предоставлено исключительное право на приватизацию (выкуп) спорного земельного участка, необходимого для эксплуатации недвижимости.

При этом порядок обеспечения выполнения требований особого правового режима, связанных с нахождением участка в пределах охранной зоны, установлен нормами специального законодательства (об охране объектов культурного наследия) и не обусловлен основаниями возникновения прав на земельный участок.

Суды обеих инстанций обоснованно исходили из того, что обязанность собственника по соблюдению требований, связанных с нахождением земельного участка в пределах охранной зоны, возникает в силу прямого указания закона, а поэтому необходимость включения специальных требований использования земельного участка в договор купли-продажи отсутствует.

(по материалам постановления ФАС МО № КГ-А40/10452-08 от 18 декабря 2008 г., дело № А40-2962/08-146-19)

6. Собственники зданий (строений, сооружений) вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Акционерное общество обратилось к Правительству Москвы, Департаменту земельных ресурсов г. Москвы об обязании заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка на условиях проекта договора, представленного суду.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.

Решение суда первой инстанции и постановление мотивированы тем, что истец - акционерное общество, являясь собственником зданий, расположенных на спорном земельном участке, имеет исключительное право на приватизацию земельного участка.

Кассационная инстанция оставила судебные акты без изменения, указав на следующее.

В соответствии с договором аренды земель от 06 апреля 1994 г. истец является арендатором спорного земельного участка, а также, согласно свидетельствам о государственной регистрации права, собственником зданий, расположенных на данном земельном участке.

Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, указанные в ст. 29 названного Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением кадастровой карты (плана).

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указывается, что рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

Кроме того, в указанном пункте обращается внимание на то, что при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном ст. 445 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно п. 2.2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (в редакции от 24.07.2007 г. N 212-ФЗ) собственники зданий строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса РФ.

В силу этого суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили заявленные требования, поскольку обоснованно установили, что истец - акционерное общество является собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке.

(по материалам постановления ФАС МО № КГ-А40/12043-08 от 23 января 2009 г., дело № А40-12785/08-7-87)

7. Условием предоставления неделимого земельного участка в общую долевую собственность нескольких владельцев помещений в здании, расположенном на этом участке, является их совместное обращение с соответствующим заявлением к уполномоченному органу.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения межведомственной комиссии по землепользованию и земельным ресурсам об отказе в предоставлении земельного участка в собственность, а также об обязании местной администрации подготовить в двухнедельный срок проект договора купли-продажи земельного участка размером 0,31 га в общую долевую собственность собственников здания (включая истца), расположенного на этом участке, и направить договор заявителю с предложением о заключении договора.

Требования мотивированы тем, что заявитель совместно с другими собственниками здания, расположенного на спорном земельном участке, в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ обратились в местную администрацию городского округа с заявлением о приобретении данного земельного участка в общую долевую собственность за плату, однако администрация решила предоставить испрашиваемый земельный участок в аренду.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, заявленные требования удовлетворены.

Суды исходили из того, что действующим законодательством предусмотрено право собственников строений, сооружений на получение в аренду земельного участка под объектом недвижимости, либо оформление его в собственность согласно статье 36 Земельного кодекса РФ.

Кассационная инстанция вынесенные по делу судебные акты отменила и вынесла решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Применяя нормы земельного законодательства, судами не были учтены положения ч. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ, в которой указано что, в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Частью 5 статьи 36 Земельного кодекса РФ установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Таким образом, законом установлено императивное правило о том, что условием приобретения земельного участка собственниками помещений в здании, расположенном на этом участке, является их совместное обращение с соответствующим заявлением к уполномоченному органу.

Указанный подход нашел подтверждении в правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда РФ от 05.03.04 г. №82-0, в котором, в частности, отмечено, что положение ч. 5 ст.36 Земельного кодекса РФ, предусматривающее совместное обращение в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления граждан или юридических лиц, являющихся сособственниками жилых зданий, строений, расположенных на земельном участке, для приобретения прав на данный участок, направлено на защиту прав и законных интересов всех сособственников этих зданий.

Принимая во внимание то обстоятельство, что спорный земельный участок неделим, здание, принадлежит нескольким собственникам на праве общей долевой собственности, обращение в суд за судебной защитой права, также как и обращение в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок, должно осуществляться совместно всеми собственниками здания, находящегося в их общей долевой собственности.

Учитывая то, что индивидуальный предприниматель с заявленными требованиями обратился в суд только от своего имени, у суда не имелось оснований для удовлетворения этих требований, поскольку, обращаясь только от своего имени, предприниматель просил о заключении договора купли-продажи земельного участка в общую долевую собственность всех собственников здания, принадлежащего им на праве общей долевой собственности.

Закон в таких случаях предписывает заключение договора одновременно со всеми сособственниками, а не с каждым в отдельности.

(по материалам постановления ФАС МО № КГ-А41/11809-06 от 18 декабря 2006 г., дело № А41-К2-4905/06)

8. Условием применения цены выкупа земельного участка в размере, установленном ст.2 Федерального закона от 25.01.01 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», является наличие на земельном участке здания (строения, сооружения).

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с заявлением к местной администрации о признании незаконным решения главы администрации в части продажи обществу земельного участка по рыночной цене, но не ниже кадастровой, а также об обязании администрации подготовить договор купли-продажи этого земельного участка по цене, рассчитанной на основании положений ст.2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации."

Требования мотивированы тем, что при принятии оспариваемого решения установлена цена спорного земельного участка равной рыночной, со ссылкой на пункт 4 статьи 12 Закона Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ, в то время как цена спорного земельного участка должна была определяться в соответствии со статьей 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ и статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть по цене десятикратного размера земельного налога за единицу площади земельного участка на начало текущего календарного года.

Решением арбитражного суда заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Суд первой инстанции основывался на применении пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ "О ведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент обращения общества к ответчику, в соответствии с которым юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01 января 2008 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции посчитал, что ответчиком не представлено достаточных оснований для применения к рассматриваемым правоотношениям части 4 статьи 12 Закона Московской области от 07 июня 1996 г. N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" об установлении цены земельного участка в размере, равном рыночной стоимости земельного участка, поскольку данный порядок является общим, тогда как в отношении испрашиваемого земельного участка предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную собственность.

В апелляционном порядке не обжаловалось.

Суд кассационной инстанции решение отменил, в удовлетворении заявления общества отказал в связи со следующим.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что спорный земельные участок принадлежит обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования, и был предоставлена под строительство автозаправочной станции, однако строительство осуществлено не было.

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О ведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент обращения общества к ответчику, юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01 января 2008 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

По смыслу ст.36 земельного кодекса Российской Федерации право на приобретение в собственность земельных участков имеют не только лица, владеющие на праве собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении зданием, строением сооружением, расположенном на приобретаемом земельном участке, но и лица, обладающие правом постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки.

В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что при определении цены земельного участка по договору купли-продажи, заключенному в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Федеральным законом "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации", содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" при продаже в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется в порядке, установленном пунктами 2 и 3 указанной статьи.

Таким образом, необходимым условием для применения порядка определения цены земельного участка, указанным в пункте 2, 3 статьи 2 названного закона является наличие на земельном участке здания, строения, сооружения.

Между тем, как установлено судом первой инстанции, общество не имеет в собственности зданий, строений, сооружений расположенных на спорном земельном участке, а соответственно отсутствуют основания для применения пунктов 2 и 3 (в части определения цены земельного участка) статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Учитывая, что федеральными законами и законами Московской области не предусмотрен иной порядок определения цены для земельных участков, на которых отсутствуют здания, строения, сооружения то применение Администрацией указанной выше нормы права при определении цены спорного земельного участка не противоречит законодательству Российской Федерации и не нарушает прав и законных интересов заявителя.

(по материалам постановления ФАС МО от 28.04.08 г. №КГ-А41/3044-08, дело №А41-К2-10493/07, определение об отказе в передаче в Президиум ВАС РФ от 30.06.08 г. №6545/08)

9. Приобретение на территории субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга объектов недвижимости не предопределяет изменение собственника земельного участка, занятого этим объектом недвижимости.

Министерство имущественных отношений Республики Саха обратилось в арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Москве об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный в г. Москва, и обязании провести регистрацию права собственности Республики Саха (Якутия) на спорный земельный участок.

По мнению заявителя, решение регистрирующего органа противоречит нормам действующего законодательства в сфере разграничения государственной собственности на землю, так как, где бы ни находилось здание, строение, сооружение, принадлежащее на праве собственности субъекту РФ, земельный участок под ним в силу закона на основании пункта 2 статьи 3.1 ФЗ N 137-ФЗ считается собственностью субъекта РФ, и в заявительном порядке должно быть зарегистрировано право собственности субъекта РФ на земельный участок, поскольку регистрация прав производится в целях реализации мероприятий по разграничению государственной собственности на землю.

Решением арбитражного суда в удовлетворении требований отказано.

Суд первой инстанции исходил из того, что применить в качестве основания для государственной регистрации права собственности республики Саха (Якутия) на спорный земельный участок, расположенный в г. Москве, пункт 2 ст. 3.1 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не представляется возможным, поскольку согласно пункту 4 этой же статьи к собственности субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга относятся земельные участки, указанные в пунктах 2 и 3 настоящей статьи и расположенные в границах этих субъектов Российской Федерации.

В порядке апелляционного производства решение на предмет законности и обоснованности проверено не было.

В кассационной жалобе Министерство имущественных отношений Республики Саха (Якутия) ссылалось на то, что судомне применена подлежащая применению ст. 30.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которой государственная регистрация права собственности субъекта Российской Федерации на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти либо действующего по их поручению лица. В заявлении указывается основание возникновения права собственности субъекта Российской Федерации на земельный участок.

Минимущество Республики Саха, полагало, что нормативный акт, который должен был явиться основанием для регистрации возникшего при разграничении собственности на землю права, - пункт 2 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (с изм. от 17.04.2006 N 53-ФЗ) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", где ясно указано, что в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности субъектов Российской Федерации относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации.

Кроме того, заявитель указал, что спорный земельный участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования органу государственной власти Республики Саха (Якутия) - Постпредству согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 24 марта 2003 N 77-01/05-48/2003-805.

Суд кассационной инстанции посчитал доводы заявителя необоснованными и оставил решение суда без изменения, указав на следующее.

Статьей 3.1 (п. п. 1, 2, 4) ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", введенной Федеральным законом от 17.04.2006 N 53-ФЗ фактически определены (разграничены) земли федеральной собственности и земли государственной собственности субъектов. Это земли: - занятые федеральным или государственным имуществом; - предоставленные федеральным или государственным организациям; - предусмотренные (признанные) федеральными законами.

При этом положения п. п. 1, 2 данной статьи носят общий характер, в то время как положения п. 4 - специальный характер.

Согласно п. 4 ст. 3.1 Закона N 137-ФЗ к собственности субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации и соответствующих муниципальных образований; земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления; иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли, расположенные в границах этих субъектов Российской Федерации.

То есть, в силу указанной нормы приобретение на территории субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга объектов недвижимости в собственность субъектов Российской Федерации, не предопределяет изменение режима собственности земельного участка, занятого этим объектом недвижимости.

С учетом вышеизложенного несостоятельны и не основаны на правильном толковании норм действующего законодательства доводы Минимущества Республики Саха относительно того, что нормативный акт, который должен был явиться основанием для регистрации возникшего при разграничении собственности на землю права, - это пункт 2 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (с изм. от 17.04.2006 N 53-ФЗ) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Материалами дела не подтверждается, что спорный земельный участок, находящийся в границах города федерального значения Москвы, был приобретен в собственность субъектом федерации Республика Саха (Якутия) на законном основании, в силу чего заявление о нарушении его конституционных прав признается кассационной инстанцией необоснованным.

(по материалам постановления ФАС МО от 6.05.08 г. №КГ-А40/2684-08, дело №А40-52485/07-12-310)

10. Исключение из состава земельного участка водного объекта и прибрежной полосы, влечет за собой формирование нового земельного участка.

ОАО обратилось в арбитражный суд с заявлением к Главе Администрации муниципального района, Министерству имущественных отношений, Управлению Роснедвижимости, об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка и обязании совершить определенные действия.

Решением арбитражного суда требования ОАО удовлетворены частично.

Принимая решение, суд первой инстанции исходил из того, что решением арбитражного суда по делу N А41-К2-2479/07 на Администрацию муниципального района возложено обязательство направить в адрес ОАО договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 50:19:04 06 05:0003, площадью 8 257 кв. м; 50:19:04 06 05:0004, площадью 210 471 кв. м; 50:19:04 06 05:0005, площадью 232 960 кв. м Суд первой инстанции указал на то, что в силу нахождения на земельных участках с кадастровыми номерами 50:19:04 06 05:0004 и 50:19:04 06 05:0005 реки занятая ею и относящейся к ней прибрежной полосой территория подлежит исключению из площади земельных участков при их новом формировании.

Постановлением арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено по п. 2 ч. 4 ст. 270 АПК РФ и назначено к рассмотрению по правилам суда первой инстанции.

Постановлением арбитражного апелляционного суда прекращено производство по делу в части требований, предъявленных к Министерству имущественных отношений, в связи с отказом истца от этих требований и принятием этого отказа судом; в удовлетворении остальной части требований отказано.

При этом суд апелляционной инстанции указал на то, что заявитель не обращался в компетентные органы с требованием провести межевание земельных участков, необходимое для образования земельных участков как объектов гражданского оборота, в связи с чем, у суда не имеется оснований для возложения на Администрацию муниципального района Московской области обязательства по заключению с заявителем договоров купли-продажи земельных участков в тех размерах, которые указаны в заявлении.

Кроме того, суд принял во внимание, что в соответствии с постановлениями Главы Администрации муниципального района земельный участок с кадастровым номером 50:19:04 06 05:0004, площадью 210 471 кв. м разделен на 4 земельных участка, площадью 86 129 кв. м, площадью 105 225 кв. м, площадью 3 917 кв. м, площадью 15 200 кв. м, а земельный участок с кадастровым номером 50:09:04 06 05:0005 разделен на 3 земельных участка: площадью 232 860 кв. м, площадью 10 кв. м, площадью 90 кв. м; утверждены проекты границ указанных земельных участков.

Судом кассационной инстанции постановление арбитражного апелляционного суда оставлено без изменения.

Проанализировав обстоятельства дела в совокупности с исследованными доказательствами и положениями ст. ст. 16, 38 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", ст. 11 ч. 1 Земельного кодекса РФ, суд кассационной инстанции подтверждает правильность выводов, суда апелляционной инстанции.

В ходе рассмотрения дела N А41-К2-2479/07 установлено, что ОАО на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами 50:19:04 06 05:0003, площадью 8 257 кв. м, 50:19:04 06 05:0004, площадью 210 471 кв. м; 50:19:04 06 05:0005, площадью 232 960 кв. м, которые на основании принятого по указанному делу решения от 27 апреля 2007 г. подлежат передаче истцу в собственность на основании договоров купли-продажи.

Исключение спорных объектов из площади земельных участков ведет к образованию новых земельных участков, имеющих другую площадь и подлежащих кадастровому учету по правилам, установленным Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

Поскольку изменения земельных участков, вызванные исключением из них территории водного объекта и прибрежной полосы, затрагивают уникальные характеристики объекта недвижимости (их площадь и границы), они подлежат кадастровому учету в соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и документов, необходимых в соответствии с этим Федеральным законом для осуществления такого учета. Одним из таких необходимых документов является межевой план, составляемый по результатам межевания. Межевание, являющееся разновидностью кадастровых работ, проводится на основании заключаемого, в соответствии с требованиями гражданского законодательства и указанного Федерального закона, договора подряда на выполнение кадастровых работ (п. 1 ст. 35 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").

(по материалам постановления ФАС МО №КГ-А41/10104-08 от 17.11.2008г., дело №А41-К2-2281/08)

11. Внесение земельных паев в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества, создаваемого в результате реорганизации совхоза (колхоза), влечет переход прав на земельные доли и выделяемый на их основании земельный участок к обществу.

Ю. и П.А. обратились в арбитражный суд с исковым заявлением к ЗАО и Управлению Федеральной регистрационной службы о:

- признании частично недействительным зарегистрированного права собственности ЗАО на земельный участок;

- обязании Управление Федеральной регистрационной службы внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество путем исключения записи о государственной регистрации права собственности ЗАО на земельный участок.

Иск мотивирован тем, что Ю. и П.А. являются акционерами ЗАО; считают себя со ссылкой на выданные им на основании Решения Малого совета Раменского городского Совета народных депутатов от 28.01.93 г. N 19/2 "О предоставлении земельных участков в собственность коллективу АО Свидетельства от 27.01.1995 г. о праве собственности на земельные доли площадью по 2,45 га каждой, собственниками земельных долей, входящих составной частью в общий земельный массив ЗАО - доли по 2,45 га, которые ими в уставный капитал акционерного общества не вносились; при регистрации права ответчика на земельный участок нарушены их права собственников на земельный участок общей площадью 4,9 га находящейся в общей коллективно-долевой собственности.

Решением арбитражного суда Московской области от 29.11.2007 г. по делу N А41-К1-13951/07 в удовлетворении исковых требований отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцы распорядились своими земельными долями при реорганизации совхоза путем внесения их в качестве учредительного взноса в уставный капитал вновь создаваемого акционерного общества, в связи с чем Общество приобрело право на указанные земельные доли.

Постановлением арбитражного апелляционного суда оставлено без изменения с поддержанием выводов суда первой инстанции.

ЗАО было создано в процессе реорганизации совхоза на основании Указа Президента РСФСР от 27.12.1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" и Постановлений Правительства РФ от 29.12.1991 г. N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", N 708 от 4.09.1992 г. "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса".

Согласно указанным правовым актам совхозы и колхозы обязаны были до 1 января 1993 года провести реорганизацию и привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности", другими законодательными актами, перерегистрироваться в установленном порядке. При этом члены реорганизуемых хозяйств наделялись земельными паями (долями). Наделение земельной долей члена реорганизуемого хозяйства одновременно предусматривало использование им этой доли одним из способов, предусмотренных действовавшим законодательством.

В соответствии с п. 10 Постановления Правительства РФ от 29.12.1991 г. N 86 владелец земельного пая обязан подать заявление во внутрихозяйственную комиссию и указать в нем одну из форм использования своего пая: получение на сумму пая земли и средств производства с целью создания крестьянского хозяйства, частного предприятия по ремонту, строительству, обслуживанию, торговле и других предприятий, передача пая в качестве учредительного взноса в товарищество или акционерное общество, передача пая в качестве вступительного взноса в кооператив, продажа пая другим работникам хозяйства или хозяйству.

Общим собранием трудового коллектива совхоза "Пламя" принято решение о приватизации данного совхоза и реорганизации его в АОЗТ.

В соответствии с пунктами 2.2.4.8 Устава АОЗТ, зарегистрированного Постановлением Администрации Раменского района, его учредителями являются работники бывшего совхоза и Комитет по управлению государственным имуществом; право владения, пользования и распоряжения имуществом и землей принадлежит обществу. Учредители не обладают обособленными правами на отдельные объекты имущества и земли.

В число акционеров данного Общества вошли также Ю., П.А., которые на момент реорганизации совхоза работали в совхозе.

Учредительные документы Общества Ю., П.А. в установленном законом порядке не оспаривались.

Судами обоснованно отклонены доводы истцов о том, что до настоящего времени они являются владельцами земельных долей, поскольку эти доли не были внесены ими в уставный капитал ЗАО ни при реорганизации совхоза, ни позднее, поскольку документально не подтверждено что истицы воспользовались иным предусмотренным законом способом распоряжения принадлежащими им земельными долями.

В соответствии с пунктом 6.1 Устава АОЗТ Общество является собственником земельных угодий, скота, основных и оборотных средств, находящихся на балансе совхоза на момент организации; члены совхоза, в том числе Ю., П.А., распорядились своими земельными паями путем внесения их в уставный капитал АОЗТ; вновь созданное Общество с момента реорганизации совхоза приобрело право собственности в отношении переданных ему земельных паев, а бывшие члены совхоза стали его акционерами.

В силу статьи 14 Закона РСФСР "О собственности в РСФСР", имущество, созданное за счет вкладов учредителей, а также произведенное и приобретенное хозяйственным обществом в процессе его деятельности, принадлежит ему на праве собственности.

Согласно пункту 1 статьи 66, статье 213 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, созданное за счет вкладов учредителей (участников), а также произведенное и приобретенное хозяйственным товариществом или обществом в процессе его деятельности, принадлежит ему на праве собственности; коммерческие организации являются собственниками имущества переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами).

(по материалам постановления ФАС МО №КГ-А41/5553-08 от 15.09.2008г., дело №А41-К1-13951/07)

12. Ненормативный акт о застройке земельного участка без прекращения в установленном земельным законодательством порядке права бессрочного пользования на земельный участок нарушает права землепользователя и противоречит закону.

Федеральное государственное унитарное предприятие обратилось с заявлением о признании недействительным распоряжения Правительства Москвы о строительстве центров оптовой торговли, указывая на то, что предприятие как земелепользователь на праве бессрочного пользования не давало согласие на изъятие земельного участка и осуществление на нем строительства.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, заявление удовлетворено по мотиву нарушения оспариваемым распоряжением прав предприятия и несоответствием распоряжения требованиям п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и п. 5 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных постановлением правительства РФ от 07.08.2002 г. № 576, ст. ст. 45, 55 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции признал удовлетворение заявления по указанным мотивам законным.

Возражения Правительства Москвы о том, что оспариваемое распоряжение не нарушает права предприятия как землепользователя, поскольку не является актом об изъятии земельного участка, кассационная инстанция посчитала ошибочными. Застройка земельного участка, в том числе поручение о совершении мероприятий, необходимых для осуществления строительства, изменяющая объект землепользования без согласия землепользователя и без прекращения в установленном земельным законодательством порядке его права на земельный участок, нарушает права последнего, в данном случае, предусмотренное ст. 268 ГК РФ и ст. 20 ЗК РФ вещное право предприятия, то есть право бессрочного пользования земельным участком.

(По материалам постановления ФАС МО от 09.02.06 № КГ-А40/155-06-1,2

по делу № А40-22684/05-125-172)

13. Собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, имеют преимущественное право выкупа или аренды земельного участка только в отношении той его части, которая необходима для использования (эксплуатации) объекта недвижимости.

Закрытое акционерное общество обратилось с заявлением к Префектуре административного округа г. Москвы и Департаменту земельных ресурсов г. Москвы о признании незаконным бездействия Префектуры, выразившегося в неоформлении распорядительного акта о предоставлении акционерному обществу как собственнику объекта недвижимости в краткосрочную аренду земельного участка, необходимого для его эксплуатации, в соответствии с протоколом заседания Окружной комиссии по вопросам имущественно-земельных отношений и градостроительству.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении заявления отказано по мотиву отсутствия доказательств, подтверждающих, что для эксплуатации торгового павильона площадью 28,8 кв.м. необходим земельный участок площадью 143 кв.м.

Кассационная инстанция признала вывод о недоказанности заявителем необходимости в аренде земельного участка именно площадью 143 кв.м. соответствующим требованиям ст. ст. 33, 36 ЗК РФ, по смыслу которых собственник здания, строения, сооружения приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования. Предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Доводы заявителя о том, что ранее акционерному обществу был предоставлен в аренду земельный участок именно площадью 143 кв.м., отклонены судом, поскольку ранее земельный участок предоставлялся для целей реконструкции торгового павильона, в то время как в настоящее время акционерное общество ставит вопрос о его аренде для целей эксплуатации торгового павильона.

(По материалам постановления ФАС МО от 07.02.06 № КГ-А40/77-06

по делу № А40-36562/05-94-293)

14. Нарушение установленного законом режима использования земельного участка при предоставлении его в аренду является основанием для признания такого договора недействительным.

Прокурор обратился в интересах Министерства природных ресурсов Российской Федерации с иском к администрации сельского округа, обществу с ограниченной ответственностью и управлению имущественных отношений муниципального района о применении последствий недействительности договора аренды земельного участка со ссылкой на его несоответствие природоохранному законодательству в виде обязания общества освободить, а администрации - принять земельный участок.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано. Суды исходили из того, что на момент заключения оспариваемого договора границы охранной зоны государственного природного национального парка не были определены, в связи с чем несостоятельны доводы прокурора о нарушении режима разрешенного использования и режима охранной зоны вследствие предоставления земельного участка в аренду.

Суд кассационной инстанции не согласился с указанными судебными актами.

Принимая решение об удовлетворении иска, кассационная инстанция указала на ошибочность выводов судов, поскольку границы национального природного парка были утверждены и неоднократно уточнялись, материалами дела подтверждено нахождение земельного участка, переданного в аренду по оспариваемому договору, в составе земель парка.

В нарушение требований п. 2 Указа Президента РФ от 16.12.1993 г. № 2144 «О федеральных природных ресурсах» оспариваемый договор заключен без согласия уполномоченного представителя Российской Федерации, что противоречит положениям ст. 608 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 15 Федерального закона от 14.03.1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» на территориях национальных парков запрещается любая деятельность, которая может нанести ущерб природным комплексам и объектам растительного и животного мира, культурно-историческим объектам и которая противоречит целям и задачам национального парка, в том числе, строительство и эксплуатация хозяйственных и жилых объектов, не связанных с функционированием национальных парков. В нарушение данных требований земельный участок по оспариваемому договору предоставлен обществу для размещения производственной базы.

(По материалам постановления ФАС МО от 17.07.07 № КГ-А41/5356-07-П

по делу № А41-К1-16242/03)

15. Уполномоченный орган обязан утвердить границы земельного участка, выделенного под строительство, в отношении которого принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось с заявлением о признании незаконным бездействия Администрации города, выразившегося в уклонении от согласования границ земельного участка, выделенного обществу под строительство общественно-торгового комплекса, с обязанием рассмотреть вопрос и утвердить проект границ земельного участка площадью 24.282 кв.м. в целях его предоставления обществу.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, заявление удовлетворено со ссылкой на то, что уклонение от утверждения границ земельного участка под строительство, в отношении которого принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, противоречит требованиям ст. ст. 30, 31, 32 Земельного кодекса РФ и нарушают права общества как застройщика.

Суд кассационной инстанции признал удовлетворение заявления соответствующим требованиям ст. ст. 30, 31, 32 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, указав следующее.

В соответствии со ст. 31 Земельного кодекса РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства.

Согласно ст. 32 Земельного кодекса РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проект границ земельного участка являются основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка на местности и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами.

Судами установлено что, по заявлению общества был осуществлен выбор земельного участка площадью 3 га под строительство торгового комплекса, органом местного самоуправления был предварительно согласован выбор данного земельного участка.

Возражения администрации об отсутствии у общества права на получение под строительство земельного участка площадью 24.282 кв.м., признаны судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку постановлением главы администрации согласовано размещение торгового комплекса на земельном участке площадью 3 га и общество обязано оформить на время строительства договор аренды, с учетом чего последним были получены необходимые согласования и разрешения на осуществление деятельности по строительству.

(По материалам постановления ФАС МО от 23.08.07 № КГ-А41/8109-07

по делу № А41-К2-14246/06)

16. Требование покупателя недвижимого имущества о заключении нового договора аренды земельного участка для использования объекта недвижимости до истечения срока аренды земельного участка по договору, заключенному в тех же целях продавцом, неправомерно.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось с иском к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы об обязании направить истцу подписанный проект договора на аренду земельного участка площадью 262 кв.м., необходимого для эксплуатации принадлежащего истцу здания в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, иск удовлетворен по мотиву принадлежности истцу как собственнику здания исключительного права на аренду расположенного под ним земельного участка.

Суд кассационной инстанции признал удовлетворение иска неправомерным по следующим основаниям.

Судами установлено, что предшествующий собственник приобретенного истцом здания арендовал земельный участок, необходимый для использования здания по договору аренды.

Положения ст. 552 ГК РФ не ставят переход прав на земельный участок к покупателю расположенного на нем недвижимого имущества в зависимость от внесения в соответствующий договор, в данном случае договор аренды, изменений. Таким образом, в результате продажи здания права и обязанности арендатора по договору перешли к истцу.

Удовлетворяя требования о заключении нового договора аренды, суды вышеуказанные обстоятельства оставили без внимания и не учли, что положения закона не предусматривают возможность заключения в отношении одного и того же объекта аренды нескольких договоров.

Поскольку вследствие перехода к истцу прав и обязанностей арендатора по договору последний не лишен возможности требовать внесения в договор изменений в части наименования арендатора, а также любых других изменений условий договора в порядке ст. 452 ГК РФ, в том числе в форме заключения договора в новой редакции, судам при разрешении спора следовало уточнить предмет требований по иску.

(По материалам постановления ФАС МО от 08.02.07 № КГ-А40/13334-06

по делу № А40-11340/06-57-114)

17. При обременении сервитутом земельного участка учитываются технические условия, определяющие допустимость наличия сетей и коммуникаций в соответствующем месте.

Закрытое акционерное общество обратилось с иском к другому акционерному обществу об установлении права ограниченного пользования (сервитут) частями земельного участка со ссылкой на то, что принадлежащий ответчику земельный участок находится между земельным участком истца и магистральным газопроводом, от которого существует единственная возможность прокладки газопровода высокого давления к земельному участку истца для обеспечения нужд населения строящегося коттеджного поселка, однако ответчик уклонился от согласования акта об отводе земельного участка истцу для строительства трассы газопровода высокого давления и от заключения соглашения об установлении сервитута.

При этом в исковом заявлении истец указал условия установления сервитута:

1) назначение сервитута: обеспечение строительства участка газопровода высокого давления; установление охраной зоны газопровода высокого давления; обеспечение эксплуатации газопровода высокого давления;

2) срок действия сервитута;

3) сфера действия сервитута: определенные истцом конкретные части земельного участка ответчика с указанием площади в границах узловых и поворотных точек;

4) общая площадь обременяемых частей земельного участка;

5) размер и способ осуществления платы за сервитут.

Постановлением апелляционного суда, принятого по правилам суда первой инстанции иск удовлетворен по мотиву отсутствия у истца иной законной и разумной возможности обеспечить свои потребности, чем посредством обременения земельного участка ответчика.

Суд кассационной инстанции признал удовлетворение иска законным. Удовлетворения иска по указанным основаниям суд кассационной инстанции считает соответствующим имеющимся в материалах дела доказательствам, установленным судом по делу обстоятельствам и требованиям ст. 274 ГК РФ, ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации.

Апелляционным судом установлено, что земельный участок ответчика находится между земельным участком истца и магистральным газопроводом, от которого к земельному участку истца существует возможность прокладки газопровода высокого давления, предназначенного для обеспечения нужд населения строящегося коттеджного поселка.

Апелляционный суд правомерно исходил из того, что техническими условиями на газификацию в качестве точки подключения запроектированного газопровода высокого давления к магистральному газопроводу указан конкретный газораспределительный пункт, который в соответствии с ситуационным планом земельного участка расположен таким образом, что прокладка к нему газопровода высокого давления возможна через территорию ответчика. Поскольку комиссией администрации муниципального района был рассмотрен вопрос по выбору земельного участка для строительства трассы газопровода высокого давления, членами комиссии согласован проект территориального землеустройства для строительства трассы газопровода, суд пришел к выводу об отсутствии у истца иной законной и разумной возможности обеспечения своих потребностей каким-либо другим способом, чем способом обременения земельного участка ответчика.

Доводы кассационной жалобы о неправомерности оставления апелляционным судом без оценки возражений ответчика о том, что выбранный истцом вариант установления сервитута обременителен для ответчика, поскольку для прокладки газопровода предполагается использовать центральную часть земельного участка, суд кассационной инстанции признал несостоятельными.

Заявителем не учтено, что выбор того или иного варианта проекта прокладки газопровода обусловлен не волеизъявлением истца, а юридическим и техническими нормативами, определяющими возможность его прокладки в конкретном месте. В данном случае, апелляционным судом правомерно указано, что уполномоченной комиссией в составе, в том числе унитарного предприятия, осуществляющего единую техническую политику в сфере развития и эксплуатации системы газоснабжения Московской области, согласована схема прокладки газопровода через центральную часть земельного участка. Доказательств, подтверждающих наличие технической и юридической возможности осуществления прокладки газопровода иным образом, в материалах дела не представлено.

(По материалам постановления ФАС МО от 04.02.08 № КГ-А41/14866-07

по делу № А41-К1-224/07)

18. Доля в праве аренды на земельный участок не может являться объектом аренды.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось с иском к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы о признании незаключенным договора долгосрочной аренды земельного участка общего (без выделения в натуре) пользования.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, договор аренды земельного участка признан незаключенным по мотиву несогласованности условия об объекте аренды, а также отсутствия госрегистрации договора.

Суд кассационной инстанции признал удовлетворение иска законным по следующим основаниям.

В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Условиями подписанного сторонами договора предусмотрено в качестве объекта аренды земельный участок общей площадью около 3818 кв.м., в отношении которого установлено 14/100 долей в праве пользования, что не соответствует требованиям, установленным ст. 607 Гражданского кодекса РФ, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них.

В соответствии с п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

(По материалам постановления ФАС МО от 30.07.07 № КГ-А40/6832-07

по делу № А40-82631/05-1-451)

19. Понуждение собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, освободить земельный участок нарушает его исключительное право на оформление землепользования для целей эксплуатации объекта недвижимости.

Департамент земельных ресурсов г. Москвы обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью об обязании освободить земельный участок.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано.

Постановлением апелляционного суда указанное решение отменено, иск удовлетворен со ссылкой на истечение срока действия договора краткосрочной аренды земельного участка.

Кассационная инстанция не согласилась с выводами апелляционного суда и посчитала возможным оставить в силе решение суда первой инстанции как содержащее правильный по существу вывод в отношении заявленного требования об освобождении земельного участка по указанным истцом основаниям.

Суд кассационной инстанции указал на то, что в соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Принимая решение об обязании ответчика освободить земельный участок, апелляционный суд не учел наличие зарегистрированного права собственности ответчика на строение, возведенное на спорном земельном участке, предназначенном для эксплуатации данного строения.

В связи с этим обязание ответчика освободить земельный участок нарушает его права как собственника недвижимого имущества и лишает его установленного ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительного права на оформление землепользования для целей эксплуатации объекта недвижимости.

(По материалам постановления ФАС МО от 08.02.07 № КГ-А40/12954-06

по делу № А40-27805/06-49-232)

20. Лица, владеющие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду даже при наличии согласия собственника участка.

Заместитель прокурора обратился с иском к федеральному государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования и обществу с ограниченной ответственностью о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания общества передать учреждению земельный участок.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, иск удовлетворен. Суды исходили из того, что земельный участок, переданный в аренду, принадлежит учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования, в связи с чем договор аренды в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожным как несоответствующий требованиям ст. 20 Земельного кодекса РФ.

Суд кассационной инстанции признал удовлетворение иска по указанным основаниям законным.

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством.

Пунктом 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ установлено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования не вправе распоряжаться данными земельными участками.

Таким образом, судами правомерно отклонены возражения ответчиков о применении ФЗ «О высшем и послевузовском профессиональном образовании», ФЗ «Об образовании», согласно которым высшие учебные заведения вправе выступать в качестве арендатора и (или) арендодателя имущества, а также ст. 270 Гражданского кодекса РФ, в силу которой лицо, которому участок предоставлен в постоянное пользование, вправе с согласия собственника участка передавать этот участок в аренду.

(По материалам постановления ФАС МО от 07.12.07 № КГ-А40/10977-07

по делу № А40-7056/07-41-74)

21. Земельный участок под многоквартирным домом не может быть предоставлен в аренду третьему лицу, поскольку это нарушает интересы собственников помещений.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось с заявлением о признании незаконным отказа Федеральной регистрационной службы в государственной регистрации договора аренды земельного участка и с требованием об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка в срок не более десяти дней.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, заявленные требования оставлены без удовлетворения со ссылкой на то, что действующее законодательство не предусматривает возможности договора аренды земельного участка под многоквартирным жилым домом..

Суд кассационной инстанции признал отказ в удовлетворении заявления законным, указав следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ.

Согласно ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, если он сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет. Если земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное этим собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

(По материалам постановления ФАС МО от 16.06.08 № КГ-А40/5048-08

по делу № А40-46314/07-119-155)

Опубликовано: 29.02.2012 15:44 Обновлено: 29.02.2012 15:44